案例文献
 
当前位置:首页 > 案例文献 > 经典案例
经典案例
陷入破产清算的证券公司还能回购上海的房产吗?
来源:陈波  发布日期: 2013-2-18 14:55:26
  

陷入破产清算的证券公司还能回购上海的房产吗?

 

【编者按这个案例是由本所合伙人陈波律师担任仲裁员裁决的一个案件,不同于其他本所律师以代理人身份承办的案例。编者将其编入到本案例集中,目的是给大家展示律师转化为居中裁决的仲裁员角色后,对案件审理带来的不同视角与思路。另外,该案内容涉及到的当事人约定的房屋回购权的裁决认定,也具有典型性和参考意义。以下刊出案件的裁决书主要内容。


    【案情摘要】

20059月,申请人与被申请人签订了《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖补充合同》,约定将申请人名下位于上海的约6千平方米的房地产以6000万价格转让给被申请人,同时还约定申请人可以在540天内以原价加利息回购。双方还约定如发生争议由宁波仲裁委员会裁决。059月,被申请人向申请人支付了购房款项并完成过户手续。073月,申请人要求回购,但是被申请人未予配合,申请人遂将案件递交宁波仲裁委员会,要求裁决申请人有权回购、被申请人配合回购。

 

宁波仲裁委员会裁决书》

甬仲裁字[2009]×××

申请人(反请求被申请人)××证券有限责任公司

    人:×××××证券有限责任公司破产管理人组长

被申请人(反请求申请人)××集团有限公司

法定代表人:××× 董事长

 

申请人××证券有限责任公司(以下简称申请人)与被申请人××集团有限公司(以下简称被申请人) 房屋买卖合同一案,申请人于2009622向宁波仲裁委员会(以下简称本委)提出仲裁申请,本委于同日受理。并在规定期限内将申请人提交的仲裁申请书副本及有关材料送达给被申请人,被申请人未作出书面答辩。被申请人于200986向本委提出仲裁反请求申请,本委于同日受理。并在规定期限内将被申请人提交的仲裁反请求申请书副本及有关材料送达给申请人,申请人未作出书面答辩。

根据《宁波仲裁委员会仲裁规则》的规定,由本委主任指定应建华为首席仲裁员,和申请人选定的仲裁员周文献、被申请人选定的仲裁员陈波组成仲裁庭,共同审理本案。本委在规定期限内将仲裁庭组成通知书和开庭通知书送达双方当事人。2009911仲裁庭开庭审理了本案。申请人委托代理人××××××,被申请人委托代理人××××××到庭参加庭审。本案现已审理终结。

申请人在本请求仲裁申请书中称:200595,申请人与被申请人签订了《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖补充合同》,约定将申请人名下位于上海市浦东新区桃林路18号,建筑面积6022.50平方米(含车位186.75平方米)的房地产(以下简称桃林路房地产)以人民币60000000元价格转让给了被申请人。同时《房屋买卖补充合同》第五条约定申请人的回购权利:被申请人同意在该房地产转让过户手续办理完成之日起540日内,申请人有权将上述房地产购回,回购价格为被申请人在此次购入该房地产的价格(即6000万元)加被申请人自支付该房款之日起按银行同期贷款利率计算的利息。被申请人须积极配合上述房地产之回购。双方还约定争议由宁波仲裁委员会裁决。上述合同生效后,被申请人向申请人支付了购房款项,200595,房地产登记机关受理了该房地产过户申请,并于200599予以核准登记。200677,鉴于申请人违规违法经营,中国证监会决定对其进行行政清理,授权××证券公司行政清理工作组(以下简称清理组)负责行政清理工作。200732,即合同约定的回购期限内,清理组致函被申请人,要求购回桃林路房地产,但被申请人并未按约履行其配合回购的义务。2007930,经宁波市中级人民法院裁定,申请人进入司法破产程序。20071225,人民法院指定破产管理人接管申请人。2008222管理人再度向被申请人发函,要求回购桃林路房地产,但被申请人一直不予答复。综上,申请人认为,双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖补充合同》合法有效,申请人依据双方合同约定享有房屋回购权,应当得到法律的支持和保护。被申请人拒不履行配合回购义务的行为违反了合同约定。据此,申请人向仲裁委员会提起仲裁申请,并提出了如下仲裁请求:1、裁决申请人有权按照合同的约定回购上海市桃林路18号房地产,裁令被申请人履行配合回购等相关合同义务;2、本案仲裁费用由被申请人承担。

被申请人当庭答辩称:申请人的仲裁请求与事实不符。申请人要求回购房屋的时间已经超过了合同的约定。根据双方合同第6条第2款规定,房屋过户日期在200595,故起算日期应该以95开始;而申请人要求回购的函到达被申请人的时间在200735,应该按照到达的时间计算。因申请人提出回购要求已超过合同约定540天期限,故被申请人拒绝了申请人的要求,此后双方经过多次协商未果。为此请求驳回申请人的仲裁请求。

申请人为了证明自己的仲裁主张,向仲裁庭出示了如下证据,并当庭交被申请人质证。

证据1、双方于200595签订的《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖补充合同》,证明申请人与被申请人就桃林路18号房地产的转让、回购等事项作了明确约定,并认为《上海市房地产买卖合同》第六条确实规定了房地产权利转移日期以上海房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准,但《补充合同》第5条及第7条第4项对相关问题作出了约定,其540天的起算日应以房地产转让过户手续办理完成之日为准。

被申请人质证时对该项证据的真实性没有异议,但对其证明内容有异议,认为主合同第6条约定与补充合同第5条有关时间表述的意思是一致的,不存在任何差异,时间应以200595为准。

证据2、有关桃林路18号房地产的上海市房地产登记册房屋状况及产权人信息若干份,证明上海房地产登记机关受理了桃林路18号房地产过户申请,并于200599予以核准登记,印证了补充合同第五条的约定,房地产转让过户手续办理完成之日应是99

被申请人质证时对该项证据真实性没有异议,但对申请人代理人的解释有异议,认为时间应按房地产所有权证上登记的时间及当时上海市实际情况为准,时间应为200595

证据3、申请人行政清理工作组及破产管理人先后发给被申请人要求回购房地产的三封信函及邮寄凭证,证明申请人在合同约定期限内积极主张回购桃林路房地产的权利。

被申请人对该证据质证时认为第一封信函收到过,收到时间是200735,从200595开始计算到2007225刚好是540天,申请人没有在合同约定的期限内主张权利。对其他二封函件真实性没有异议,是收到过,但均已超过了主张权利的时间。

证据4、证监函(2006270号决定、(2007)甬民二破字第1号民事裁定书、(2007)甬民二破字第1—5号指定破产管理人决定书,证明在行政清理阶段及进入破产程序后,行政清理工作组、破产管理人分别受中国证监会、宁波市中级人民法院的指派,履行申请人的管理职权和工作职责。

被申请人质证时对该项证据的真实性没有异议,但认为与本案没有关联性。

被申请人为了证明其辩称的理由,向仲裁庭提交了如下证据,并当庭交申请人质证。

证据1、有关桃林路18号房屋所有权证,证明被申请人取得该房屋产权的时间为200595

申请人对该项证据质证时认为登记日为200595,但登记日与双方签订的合同约定是不一致的,95是受理日期,不是核准登记日期,合同约定是完成过户手续后540日,所以时间点应该从99次日起计算540天。

被申请人提起的反请求仲裁申请称:200595,双方分别订立了《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖补充合同》,合同约定,被申请人向申请人购买位于上海市浦东新区桃林路18号房屋6022.5平方米,价格为人民币60000000元。补充合同约定,申请人自房屋过户手续办理完成之日起540日内,有权以原价回购,但必须承担自房款支付之日起按银行同期贷款利率计算的利息,在540日之内,申请人有权无偿使用上述房屋。合同订立后,被申请人按约支付了房款,并于200595办理了房地产产权过户登记手续,按合同约定,申请人回购房屋的时间应自200595日起计算至2007225止(共计540日),但申请人在200735才向被申请人送达一份要求回购的函,其时间超出了合同约定,据此,被申请人明确表示拒绝。此后双方通过协商均未达成结果。被申请人认为,申请人在超出合同约定的时间提出回购,相对方有权按照合同约定予以拒绝,在此情况下,申请人应将房屋的使用权及时移交给被申请人一方。由于申请人长期无理占用上述房屋,已导致被申请人受到巨大经济损失,为此向仲裁委员会提出如下仲裁反请求,1、要求裁决申请人立即腾退所占用的房屋;2、要求裁决申请人支付自2007226日起2009722的房屋租金(按平方米2.2/天计算,共计878天人民币11633061元,并支付至实际清退日止);3、本案仲裁费用由申请人承担。

申请人针对被申请人的反请求仲裁申请当庭答辩称,1、被申请人的反请求没有法律和事实依据,请求驳回,且本请求与反请求不是基于同一法律事实;2、申请人按照合同约定提出了回购请求,被申请人长期不履行办理转移房屋所有权的义务已导致申请人巨大损失。

被申请人为了证明反请求主张,向仲裁庭提交了如下证据,并交申请人当庭质证。

证据1、位于桃林路18号其他大楼业主已出租房屋的租赁合同三份,证明被申请人计算房屋租金是符合同地段、同楼次房屋租赁标准的,这些租赁合同的平均租金是每平方米2.96/天,扣除物业费,总共是每平方米2.5/天。

申请人对该项证据的真实性没有异议,但认为与本案没有关联性,被申请人提出的反请求不应与本案一起处理,租金纠纷与本案没有关联。

证据2、照片一组共11张,证明申请人一直主张要求回购,但是在房屋的使用、维护上不像要求回购的主体进行对待,房屋被弄得一塌糊涂,其在使用过程中对房屋的破坏极为严重,故申请人的回购请求不是出于真实意思表示。

申请人质证时认为该组证据不能证明被申请人的主张。

申请人针对被申请人的反请求仲裁申请,没有证据向仲裁庭提供。

仲裁庭针对当事人双方分别提交的证据,结合相对方发表的质证意见,以及庭审调查的事实,证据的形式要件等,具体认证如下:对于在本请求仲裁申请中申请人提交的证据1、证据2、证据3、证据4以及被申请人提交的证据1,相对方当事人在发表质证意见时对这些证据的真实性、合法性均不表示异议,且这些证据均与本案事实的认定存在关联性,为此,仲裁庭对上述证据均依法予以确认,至于当事人双方对上述证据的证明内容存在不同理解和看法,则由仲裁庭在分析本案争议焦点时予以具体释明。对于反请求仲裁申请中被申请人提交的证据1和证据2,申请人对其真实性均没有异议,但对于这二组证据是否与本案存在关联性,将由仲裁庭在对本案争议焦点阐明意见时一并考虑。

经仲裁庭归纳,本案主要存在如下争议焦点:一、申请人有没有在双方《房屋买卖补充合同》约定的540日时间内行使回购权利?如果有权回购,相关回购款应如何计算?二、有关反请求部分是否属于本委受理范围,能否与本请求合并审理?如果反请求部分属于本委受理范围,对被申请人提出的要求腾退房屋及支付租金有没有相关的事实和法律依据?当事人双方对仲裁庭归纳的本案争议焦点没有异议和补充。下面仲裁庭逐一剖析本案的争议焦点。

一、申请人有没有在合同约定的540日内行使回购房屋权利?如果有权回购,相关回购款项应如何计算?

申请人认为540天的起算日应该是房地产登记机构在房地产登记册记载的核准日,即200599的次日开始计算,双方补充合同第五条也明确了自桃林路房地产转让过户手续办理完成之日起540日内;而对于如何表明其已行使回购权利,申请人认为其在200732投递发出要求回购的信函就表明其主张了权利。这样按申请人意见,合同约定的540日内应自2005910起算,并具体算至200733,所以申请人认为在200732发出要求回购信函足以表明其已在540日内行使了要求回购的权利。被申请人认为540天的起算日应该是按照双方合同第六条规定的房地产权利转移日期以上海房地产登记机构受理该房地产转让过户申请之日为准,以受理日为登记日,即200595当日开始计算;而对于申请人行使回购权利,则认为是属于合同的新要约,应以要约到达相对人才能生效,对方的回购函是在200735才到达被申请人。这样按被申请人意见,合同约定的540日内应自200595起算,并具体算至2007226,所以被申请人认为申请人主张回购权利已超出了合同约定的540日内。仲裁庭结合本案证据及当时施行的《上海市房地产登记管理条例》,认为双方合同第6条约定本案所涉房地产权利转移日期以上海市房地产登记机关受理该房地产转让过户申请之日为准,这与2005年施行的《上海市房地产登记管理条例》第11条规定的房地产登记机构对于房地产登记申请经审核符合规定,应当将有关事项记载于房地产登记册,登记申请的受理日为登记日的相关条款内容一致,而被申请人提交的桃林路房地产权证的登记日为200595,说明自200595日起该桃林路房地产的权利已由申请人转移至被申请人名下,双方已实际完成了双方补充合同第五条所约定的办理房地产转让过户手续。至于房地产登记机构在房地产登记册中记载的桃林路房地产在200599才予核准,仅属于房地产登记机构的内部工作程序,与当事人双方无涉,何况上述上海房地产登记机构的工作程序及颁证行为均发生于我国《物权法》施行之前,应继续有效。因此,仲裁庭认为540天内回购的起算日应以桃林路房地产权证上记载的登记日,即200595的次日计算较为合理适当。对于申请人如何表明其行使回购权利问题?仲裁庭认为根据《房屋买卖补充合同》第5条有关回购权利的约定,申请人应当在桃林路房地产转让过户手续办理完成之日起540日内有权将该房地产购回,若其在540日内没有回购该房地产,则视为申请人放弃回购权利,被申请人自541日起有权自由处置该房地产。从该条款约定中我们应当注意到,第一,申请人应当在540日内有权将该桃林路房地产购回,表明申请人不但应有回购桃林路房地产的意思表示,而且应有购回桃林路房地产的具体行为,比如应当明示自己已将足额的回购资金准备妥当等;第二,申请人要求购回桃林路房地产的明确主张,应当在540日内让被申请人能够知道或者应当知道,否则即使申请人在540日内向邮局投递了要求购回房地产的信函,但被申请人收到,即知道其权利主张的时间已经超过了540日,那么按约定自541日起被申请人也有权自由处置该房地产。本案庭审中,申请人提交了其第一次投寄要求回购房地产信函的时间为200732,但其并没有提供证据证明被申请人实际收到上述信函的时间,被申请人质证时自认收到该信函时间是200735,对此申请人也无异议,故仲裁庭认定200735为被申请人知道申请人要求行使购回桃林路房地产权利的时间。所以仲裁庭认为申请人行使回购桃林路房地产权利的540日内期限应自200596起算,至2007227结束,而被申请人实际知道申请人主张回购房地产权利的时间是200735,已经超过了双方合同约定的540日内,申请人在540日后再行提出要求回购桃林路房地产的主张,对被申请人已经没有法律上的约束力。因而仲裁庭认为申请人在本案中已经丧失了行使购回桃林路房地产的合同权利,当然仲裁庭也就无须继续确定有关回购款项的问题。

二、有关被申请人提出的反请求是否属于本委受理范围,能否与本请求合并审理?如果属于受案范围,对被申请人提出的要求腾退房屋及支付租金的反请求有没有相关的事实和法律依据?

申请人认为被申请人提出的反请求与本请求不是基于同一法律关系,且反请求是基于其提出的长期无理占用,这只是被申请人不配合回购行为所造成,不能合并审理;申请人也没有腾退房屋和支付租金的义务。而被申请人认为其在本案中提出反请求,是双方基于同一房屋买卖合同及补充合同,发生了房屋买卖关系及回购关系,且申请人提出回购要求被被申请人拒绝后仍实际占用房屋,因此反请求可以合并审理;申请人在超过540日后双方没有就回购或租赁关系达成新的协议情况下,无权占有使用桃林路房地产,已造成了被申请人实际损失,且损失依据只能按照同地段房屋的租金进行计算。对此,仲裁庭认为被申请人提出的第一项仲裁反请求是要求裁决申请人立即腾退所占用的房屋,而双方房屋买卖补充合同第2条约定自桃林路房地产转让过户手续办理完成之日起540日内,申请人有权无偿使用该房地产。由于仲裁庭已确认申请人没有在合同约定的540日内行使回购桃林路房地产的权利,故双方应当自第541日起办理桃林路房地产的使用移交手续,因此被申请人基于申请人至今尚未将桃林路房地产在其540日内无偿使用后进行移交的事实,而向本委提出仲裁反请求,应当是与本请求基于同一法律事实和法律关系,本委对因该项反请求而提起的仲裁有管辖权,且仲裁庭认为可以与本请求合并审理。仲裁庭对于被申请人提出的第二项要求裁决申请人支付自20072262009722的房屋租金人民币11633061元的仲裁反请求,认为尽管申请人在540日无偿使用桃林路房地产后,双方没有及时对该房地产的使用办理移交,客观上导致了被申请人权益的损失,但被申请人现向本委主张的反请求是要求对方支付租金,应是属于租赁合同纠纷,与本案本请求不属于同一法律事实和法律关系,且本委对于双方的租赁合同纠纷因无仲裁协议而不具有管辖权,故申请人对该项反请求的反驳意见成立,当事人可通过其他途径另行主张权利。

本案经审理查明,200595申请人与被申请人经协商一致,签订了《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖补充合同》,约定由申请人将其名下的位于上海市浦东新区桃林路18号的房地产,面积为6022.50平方米(含186.75平方米车位),以人民币60000000元的价格转让给被申请人;同时《房屋买卖补充合同》约定申请人在上述房地产转让过户手续办理完成之日起540日内有权无偿使用该房地产,并在540日期限内有权以人民币60000000元原价加上银行同期贷款利息的价格将上述房地产购回,被申请人须积极配合其回购,若申请人在540日内没有回购该房地产,则视为其放弃回购权利,被申请人自第541日起有权自由处置该房地产。合同生效后,双方于200595共同向上海房地产登记机构申请办理上述房地产的转让过户登记手续,并完整地提交了申请登记文件,上海市房地产登记机构于同日受理了全部申请登记文件,并将该日作为双方办妥上述房地产转让过户手续的登记日记载于颁发给被申请人的房地产权证中,上述房地产权利自200595日起已从申请人合法转移至被申请人名下。被申请人也依约向申请人支付了人民币60000000元人民币全部购房款项。200677,因申请人违法违规经营,中国证监会决定对其进行行政清理,授权××证券行政清理工作组负责行政清理工作。200732申请人行政清理工作组向被申请人邮寄了要求按照双方《房屋买卖补充合同》的约定行使购回上述房地产权利的信函,200735被申请人收到了此信函。2007423××证券公司行政清理工作组再次向被申请人发函要求对桃林路房地产进行回购。2007930,经宁波市中级人民法院裁定,申请人进入依法破产程序,20071225,宁波市中级人民法院指定破产管理人接管申请人。2008222申请人破产管理人又向被申请人发函要求其按照合同约定积极配合管理人对桃林路房地产的回购工作。另查明桃林路房地产在20073月后曾一部分由申请人托管单位××证券公司办公营业使用,但现桃林路房地产已全部处于空置状态。因双方当事人对申请人是否在合同约定的540日内行使回购房地产权利问题发生争议,且一直协调未果,导致申请人依法向本委提起仲裁。

仲裁庭认为,双方当事人为桃林路房地产买卖而签订的《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖补充合同》均真实合法有效。双方当事人已于200595依法办理了桃林路房地产的转让过户手续,该房地产权利已由申请人转移至被申请人名下。申请人有权自200596日起540日内依照双方合同约定向被申请人购回上述房地产,但因申请人怠于行使权利,一直到200732才向被申请人发出要求回购桃林路房地产的信函,被申请人于200735才知道被申请人要求回购桃林路房地产的意思表示,该时间点已明显超过了双方合同约定的自房地产转让过户手续办理完成之日起540日内进行回购的约定期限,申请人在本案中已不再依法享有购回桃林路房地产的权利,故其要求按约回购上海市桃林路18号房地产并要求被申请人履行配合其回购合同义务的仲裁本请求不能成立,仲裁庭依法不予支持。由于桃林路房地产已属于被申请人合法所有,且已超过申请人有权无偿使用的540日期限,因此申请人仍占有或使用桃林路房地产则缺乏事实和法律依据,故被申请人要求申请人立即腾退桃林路房地产的仲裁反请求显属正当,仲裁庭依法予以支持。本委对被申请人要求申请人支付桃林路房地产租金的反请求仲裁申请并不具有管辖权,故仲裁庭应依法予以驳回。仲裁庭在审理过程中曾试图对本案主持双方调解,但因双方当事人均明确表示不同意调解致调解不成。

据此,仲裁庭依照《中华人民共和国仲裁法》第51条、《中华人民共和国合同法》第60条、《中华人民共和国民法通则》第71条之规定,裁决如下:

一、驳回××证券有限责任公司提出的仲裁本请求。

二、××证券有限责任公司应当自本裁决生效之日起10日内将其占用的位于上海市浦东新区桃林路18号房地产全部腾退并移交给××集团有限公司。

三、驳回××集团有限公司提出的其他反请求仲裁申请。

四、本案本请求仲裁费用人民币344905元,由××证券有限责任公司承担。本案反请求仲裁费用人民币78886元,由××证券有限责任公司承担人民币1000元,××集团有限公司承担人民币77886(仲裁费用已由申请人、被申请人预交,本委不作退还,对于申请人应承担部分,则由申请人在履行本裁决上述义务时一并支付给被申请人)。

本裁决为终局裁决。 

首席仲裁员:应建华

    员:周文献

                 员:陈 

 

   00九年十一月十二日

 

【案件延伸】

这个案件有一个不同的地方就是双方当事人选择了到仲裁委员会仲裁作为解决纠纷的一种方式,这和传统上到法院去诉讼以解决纠纷有明显的不同。仲裁委员会和法院相比,有很多不同:如管辖案件的前提是要有当事人明确的约定、当事人可以选择仲裁员、一裁终局等等;也有不少独特的优势,较好地体现了独立、公正、快速、高效的原则,尤其是在涉外、商事等领域广泛地被当事人选择作为纠纷的解决方式。仲裁员大多是各个行业的资深专家,具有较高的职业操守和学术素养,很多优秀律师也经常会被聘任为仲裁员,我所副主任陈波律师被中国海事仲裁委员会和宁波仲裁委员会聘任为仲裁员,也在本案中担任了仲裁员。国内外比较著名的仲裁机构有斯德哥尔摩仲裁委员会、伦敦仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会等等。仲裁在中国虽然起步比国外晚得多,但是发展迅速,影响不断扩大,在经济生活中发挥着越来越重要的作用。

关闭窗口