案例文献
 
当前位置:首页 > 案例文献 > 经典案例
经典案例
房屋租赁遇拆迁,补偿多少争议大
来源:徐建民、熊保华  发布日期: 2013-2-18 14:56:10
  

房屋租赁遇拆迁,补偿多少争议大

  由:房屋拆迁补偿款纠纷

承办人:徐建民律师、熊保华律师、傅丹辉律师

  间:2010

主要当事人、利害关系人:

1.XF公司(出租人)    2.付某等(承租人)

 

【案情摘要】

XF公司为余姚某大厦的业主。20099月,XF公司将大厦456层楼分别整体出租给付某等三人,租赁期间均为一年。同时约定了合同终止或被解除后,付某等三人应将租赁房屋和承租人的附属设施交还给XF公司,承租人增添的可移动设施设备可收回,但不可移动的部分则不得拆除,归XF公司所有。双方另约定,如遇市政规划、土地征用、土地批租、政府拆迁、项目拆迁等事件发生,导致合同无法履行的,XF公司可书面通知承租人,双方合同终止,承租人应尽力配合,做好搬迁工作,不得以任何借口与行为拖延或者不作为。同时相关赔偿事务,均由XF公司出面与政府协商,承租人不得以任何形式插手相关事宜。20103月,当地建设主管部门发布拆迁公告,该大厦被列入拆迁范围,公告搬迁期限至2010630,拆迁期限为20103120107312010812XF公司向承租人告知房屋租期鉴于2010930到期,到期不予续租,请承租人于2010930前处理好搬迁事宜。

与此同时,当地拆迁办为加快拆迁进程,一直向XF公司施压。双方于2010821签订了拆迁房屋货币补偿协议,约定XF公司保证在20101030日前搬迁腾空房屋。

为履行拆迁货币补偿协议,XF公司多次与承租人协商搬迁事宜,并同意对承租人予以适当补偿。但这时承租人提出高价补偿要求,并拒绝腾退房屋,导致协商无法进行。此时租赁期已届满,与拆迁办约定的搬迁腾空期限也快届满。经海泰律师综合分析形势,XF公司以租期届满,租赁合同终止为由,向法院起诉要求付某等承租人腾退房屋。

付某等认为,最高人民法院《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》(即法复〔199612号)第2条明确规定:拆迁人与被拆迁人因房屋补偿,安置等问题发生争议,或者双方当事人达成协议后,一方或者双方当事人反悔,未经行政机关裁决,仅就房屋补偿、安置等问题,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为民事案件受理。为此,承租人有权据此向法院起诉主张相关权益。此外,《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第13条规定:拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。据此,承租人有权参与拆迁货币补偿协议的签订。另外,付某认为,房屋的实际经营人是承租人,因此货币补偿协议中的经营损失一次性经济补偿,应由承租人实际享受。据此,其以承租人在房屋租赁期限内应成为房屋拆迁补偿安置中的权益方而获得应得的拆迁补偿费,XF公司擅自单方与拆迁办签订货币补偿协议,侵犯承租人应得利益为由,向法院起诉,要求XF公司支付一次性经济补贴费、附属物经济补偿费(装修费)等,合计近千万元。

 

【法院认定】

法院认定,《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第四条第二款明确了本条例所称被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人,该条例第29条第3款规定拆迁公益事业房屋的附属物,不做产权条换,由拆迁人给予货币补偿。拆迁范围公布后新建、改建、扩建的附属物不予补偿。具体办法由市、县人民政府规定;该条例第50条规定拆迁非住宅房屋造成停产、停业引起的经济损失以及搬迁、安装、过渡等费用,由拆迁人给予一次性补助。具体补助标准由市、县人民政府规定。而当地的拆迁补偿安置标准对拆迁商业用房的一次性补助规定为被拆迁房屋市场评估单价1万元/平方米(含1万元/平方米)以下的按被拆迁房屋建筑面积790/平方米计发;被拆迁房屋市场评估单价1-2万元/平方米(含2万元/平方米)以内的按被拆迁房屋建筑面积1010/平方米计发;被拆迁房屋市场评估单价2万元/平方米以上的按被拆迁房屋建筑面积1800/平方米计发。据此法院认为,原告就涉案被拆迁房屋所诉的一次性经济补贴费的产生是由被拆迁房屋的市场评估价格决定,承租人的经营活动不会对被拆迁房屋的一次性经济补贴费产生影响。又由于涉案租赁合同于2010930到期终止,承租人在约定租赁期限对房屋的使用、收益未受任何影响。综上,法院驳回了原告诉请的一次性经济补贴费的诉请。至于原告主张的附属物经济补偿费(装修费)的诉请,因双方在租赁合同中约定了合同终止或被解除后,XF公司对不可移动部分享有所有权,故法院对原告诉请的附属物经济补偿费(装修费)也予以驳回。

付某等承租人不服判决上诉至宁波中院。后在二审法院主持调解下,XF公司本着尽快解决纠纷、完成搬迁的宗旨,向付某等支付了部分补偿款。上述纠纷顺利解决。

 

【律师分析】

对于房屋租赁期间发生拆迁,承租人是否有权获得经济补偿的问题,海泰律师认为,这首先需要认定承租人是否是被拆迁人。无论是《城市房屋拆迁管理条例》第4条第3款,还是《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第4条第2款,均明确规定:被拆迁人特指被拆迁房屋的所有人。而在《城市房屋拆迁管理条例》第一章总则中,其明确规定,拆迁人应当依照本条例的规定,对被拆迁人给予补偿、安置(第4条),并未将承租人列入补偿安置的对象。上述条例第13条规定:拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议,其承租人的含义特指公有房屋的承租人。因此,至少从法条的表面文义看,承租人并非属于被拆迁人的范畴。

另从拆迁补偿安置款的支付主体看,城市房屋拆迁,系拆迁人因旧城改造等需要,对原有房屋进行拆除的行为。依照基本法理而言,相关拆迁安置补偿款支付的主体只能是拆迁人,不可能是被拆迁人。即使确如原告所称,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人签订拆迁补偿安置协议。承办律师认为,拆迁补偿安置协议的签订可以有多种方式:既可以是拆迁人、被拆迁人、承租人签订三方协议,也可以是拆迁人与被拆迁人、拆迁人与承租人分别签订协议。如原告坚持认为其相关权益未依法得到保护,其应该向拆迁人提出要求,而非向XF公司进行主张。

此外,承办律师认为,付某等承租人并未因拆迁而遭受任何损失,其要求XF公司支付一次性经济补贴、附属物经济补偿费于法无据。

根据《合同法》第235条的规定:租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。本案中,租赁合同双方约定的租赁期至2010930止。即2010930日后,承租人即应当按照约定腾房,即使因此会产生一些损失(如搬迁费用等),依法也应当由其自己承担,与包括XF公司在内的任何人无涉。而事实上,付某至本案二审调解前一直非法占有、使用案涉房屋,其所谓的停产、停业引起的损失以及搬迁、安装、过渡等费用,与拆迁没有任何法律或事实上的因果关系。付某等一方面在租期届满后仍非法占有使用房屋至今,另一方面在自身未受任何损失的情况下却要求XF公司向原告支付所谓的一次性经济补贴,其无理要求,依法不应当获得法院的支持。

另承办律师认为,付某等认为作为房东的XF公司未因拆迁收到任何停产、停业损失,没有任何事实与法律根据。本案中的案涉房屋位于当地黄金地段,当初XF公司花巨资购买了该物业,就是看好该物业良好的市场发展前景以及巨大的商业价值。在该房屋租赁期届满后,XF公司既可通过出租进行收益,也可自己使用该房屋用于商业经营,无论哪一种使用方式,都可获得比现在更大的经营收益,且这种收益可以长期存续。现因房屋拆迁,XF公司的这种可预期的长期收益将无法得到实现,因此将遭受巨额经济损失。

此外,XF公司寻找替代的相关物业需要耗费时间、精力和财力,还需要付出周围配套逐渐成熟的等待期损失;如果改作其他投资,更是需要进行详细地立项调研、选址、前期投入等准备。这些均意味着被告将遭遇巨额的过渡等的相关经济损失。

而关于附属物经济补偿费(装修费),根据原被告双方签订的《房屋租赁合同》第八条第1款的规定:合同终止或被解除后,乙方(原告)应将租赁房屋和甲方的附属设施交还给甲方(被告),因乙方过错导致损坏的,乙方负责修复,如无法修复,乙方应赔偿相应损失。乙方增添的可移动设施设备,乙方有权收回,但不可移动的部分则不得拆除,归甲方所有。现本案中原被告双方的租赁合同已因租期届满而依法终止;原告对租赁物的使用也未因拆迁受到任何影响。因此,依据上述合同的约定,相应的附属物经济补偿费应由被告享有。

另根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条的规定:承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。现本案中原被告双方的租赁合同已因租期届满而依法终止;原告对租赁物的使用也未因拆迁受到任何影响。因此,依据上述法律的约定,相应的附属物经济补偿费应由被告享有。

综上,承办律师认为,付某等无论从诉讼主体的选择、以及实体诉请的主张上,均没有相应的法律依据。一审法院作出相应的判决,认定事实清楚,适用法律正确。

 

【律师建议】

随着城市化进程的加快,拆迁事宜将是房屋租赁合同的一个重要考虑因素。因此,承办律师建议,在房屋租赁合同,特别是带长租约的商业地产的房屋租赁合同中,出租人应将拆迁事宜作为一项重要条款予以规定。比如,出租人可以在租赁合同中明确,遇房屋拆迁,租赁合同自动终止,相关拆迁补偿利益由出租人享受,出租人最多给予承租人月租金的5倍的补偿款,等等。如此,既锁定了风险,也平衡了双方当事人之间的利益,有利于双方矛盾的化解。
关闭窗口