案例文献
 
当前位置:首页 > 案例文献 > 经典案例
经典案例
延期交房违约金过高,依法调整
来源:徐建民、熊保华  发布日期: 2013-2-18 14:56:56
  

延期交房违约金过高,依法调整

 

  由:房屋买卖合同纠纷

承办人:徐建民律师、熊保华律师、傅丹辉律师

  间:2009—2010

主要当事人、利害关系人:

1.张某等20户购房业主    2.宁波TY公司(开发商)

 

【案情摘要】

宁波灵桥路某地块位于宁波三江口,地理位置优越。该地块原为宁波建委下属房产公司所有,因历史遗留原因导致烂尾。2001年,宁波TY公司受让该地块进行房地产开发。之后TY公司通过种种努力,取得发改委、规划、建委、国土等部门审批,并于2006年取得预售许可。之后,TY公司陆续开展商品房销售,并定于20086月交房。然而TY公司在房地产开发过程中,遇到重重困难:

第一,政府行为对用地规划进行调整带来的不利影响。根据项目建设行政主管部门的相关文件规定,项目北侧、西侧、南侧三条规划道路应与项目的开发建设同步实施,同步交付。因道路用地规划调整和市政建设资金均未落实,致该配套道路迟迟未能开工。2008年以后,规划、发改委等部门经过多次协商,达成相关解决方案。在市政配套资金无法及时到位的情况下,TY公司不得不先垫付资金用以建设道路。

第二,电力供应问题。2006年底,TY公司即已完成电力工程设计工作,并于次年初即向供电部门申请新装用电。由于项目所在地区系宁波市重要的商业、办公区域,电网供电非常紧张。供电部门因旧的变电所已超负荷,需另建新的变电所,但具体选址一直未定等客观原因,导致项目一直无法办理相关报装接电手续。直至20086月,相关障碍得以排除,小区变配电所的电气施工得以正式启动。

第三,因不同政府部门容积率记载存在出入,导致政府部门意见不统一而影响验收。项目最终通过竣工验收,具备交付条件已是20098月,即项目迟延交付已达一年之久。因该项目均为豪宅,单套房购房总价高,按照日万分之六的违约金计付标准,TY公司支付的违约金将高达几千万。

为化解危机,TY公司与广大业主多次进行了沟通,部分房屋得以顺利交付。与此同时,另有一批业主抱团向法院起诉TY公司,要求TY公司交付房屋,并按约支付违约金。为增加威慑效果,业主方还申请财产保全,冻结了TY公司1千多万元的银行存款。

情急之下,TY公司委托海泰律师代理本案。海泰律师通过仔细分析案情,寻找到两大突破口予以答辩:第一,业主的延期交房损失,应以房屋的租金为依据。《商品房买卖合同》约定违约金过高,请求依法予以调整。    第二,TY公司延期交房存在用地规划调整、市政配套道路迟迟无法施工等客观原因,依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的规定:非出卖人原因引起的,如因政府行政行为对用地规划进行调整等特殊原因,出卖人可据实予以延期,因此,TY公司的延期行为应予免责。

   

【法院意见】

此案经法院审理后,法院基本采纳了TY公司的观点,特别是最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》在本案审理期间发布、实施(该解释第29条对违约金过高依法进行调整予以明确规定),对案件的最终走向发挥了至关重要的作用。最终经法院主持调解,TY公司以延期交房期间的租金为基础,向业主方进行了适当赔偿。与业主方的诉讼请求相比,最终支付金额大大降低。

【律师分析】

根据《合同法》第113条的规定,我国法律规定的违约金性质为补偿性,即违约金是用以补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失,若约定的违约金高于造成的损失的,当事人可以根据《合同法》114条规定,请求人民法院予以适当减少。后续最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题解释》中第16条和《关于合同法解释(二)》中第29条规定等,均明确了该一规定。

就延期交房而言,买受人的实际损失=按期交房所得的利益-必要的成本分摊。按期交房所得的利益可以用延期交房期间房屋的租金利益来统一衡量,这是因为如果出卖人按期交房,买受人就可以按合同约定的日期自用或出租房屋,这部分自用或出租房屋的利益便以租金的形式体现;而必要的成本分摊包括延期交房期间分摊的购房款及利息损失,这是因为买受人取得房屋的对价是支付了约定的购房款,无论房屋是否按期交付,这部分成本都是必然存在的。因此,对于逾期交付房屋的,按照逾期交付期间同地段同类房屋的租金,足以衡量买受人的实际损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题解释》第17条也充分肯定了这一衡量标准。该条明确规定:商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,逾期交付使用房屋的,违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定

具体到本案,业主与TY公司签订的《商品房买卖合同》中关于逾期交房约定:逾期不超过60日的,答辩人应根据原告已交付的房价款万分之四承担违约金;逾期超过60日的,继续履行合同的根据支付房价款按万分之六(该比例应不少于上一项的比例)承担违约金,前述关于逾期交房违约金约定远高于业主实际遭受的租金损失(对此,TY公司已经申请法院对涉案房屋的租金予以评估)。因此,TY公司请求法院根据:法院判定TY公司逾期交房的天数×根据有资格的房地产评估机构评估确定的日租金额,并按前述方式确定的数额在1.3倍以下予以调整违约金数额,酌情减少,具有充分的法理依据。

【律师建议】

1.在商务活动中,通过违约金条款促使合同当事人全面、充分履行合同义务,是商业实践中的惯常做法。但违约金并非越高越好,如合同约定违约金过高或过低,当事人可以据实申请法院予以调整。

2.因开发商主导《商品房买卖合同》的拟定,其可能会对自身的一切违约行为作出免责申明,比如本案中的延期交房的免责事项。该一免除自身责任的条款,可能会被法院认定为无效。因此,开发商应将所有努力放在工程质量、进度管理上,寄希望于免责申明,并不可靠。
关闭窗口