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2016全国百亿总价地王合作开发项目

2017-01-07
【案情简介】
A企业是某著名地产H股上市公司子公司,在房地产项目开发上有丰富的经验和市场影响力。为加快推进浙江区域战略布局优化,实现优势互补、合作共赢。A企业拟联合B企业竞买杭州市滨江区奥体单元某地块,并合作开发。
目标地块位于杭州市楼市最受关注的滨江区奥体单元,宗地面积约16万平方米,由三部分组成,用途包含住宅、商业、商务、公共交通场站、社会停车场、其他交通设施兼容用地,容积率3.3-3.8,起拍价超62亿元。由于是地铁上盖项目,且有地铁场站代建要求,开发难度较大。
2016年5月,AB联合体顺利竞得目标地块,溢价96%,成交价123.18亿元。由于成交价超出B企业审批最高报价,B企业根据前期联合竞买协议安排退出合作。B企业退出后,多家房企向A企业抛出合作意向,A企业基于减少单项目资金压力,丰富操盘能力考虑,遂于其他合作方展开磋商。
经过2轮筛选,A企业最终与C、D企业开展深入商洽,由于各方均为成熟的一线房企,能够较为客观公允的对待商业和法律条件。各方围绕土地出让金支付、股权结构安排、公司控制权、操盘方权限、管理层布局、财务管理规则、前期成本负担、后续融资、项目命名权、代建工程安排等事项展开了历时4个月的磋商,最终达成合作。目前,项目正有序开发建设中。
 
【争议焦点】
各方基本上能够基于行业及市场管理快速达成统一意见,谈判的争议焦点主要集中于股权架构、开发资金投入和过渡期临时项目小组安排等方面。
 
【律师代理思路】
首先,通过前期谈判磋商,了解各合作方的合作意愿强度,判断合作方关注焦点问题,并持续试探合作方底线;
其次,充分考虑各合作方的行业口碑,参与目标项目开发的优劣势,寻找互补性强、信誉良好的合伙伙伴;
同时,对股权架构设置、国资监管程序做到风险充分提示,对不同方案利弊作出全面审慎分析,并充分尊重委托人基于商业目标的全面安排;
最后,贯彻委托人主导开发,各方共享利润、共担风险的合作原则。锁定合作协议关键条款,充分考虑法律条款与商业利益的平衡,创设过渡期联合工作小组机制,加快项目推进速度。
 
【案件结果概述】
经过四个月的磋商,双方对各项关键条款达成一致, 2016年9月,ACD顺利签署投资合作协议书,并完成股权架构安排下的工商变更登记手续。目前,项目顺利开发中。
 
【相关法律规定解读】
项目主要涉及合同法、公司法以及国资监管相关法律法规规定,需要创造性的设置僵局解决机制、开发投入垫资规则。同时,充分考虑项目进度需要,结合行业特点,组建过渡期临时工作小组,明晰各方代表权限及合作方权利义务规则。
以开发投入垫资规则为例:
1. 项目公司运营资金主要来源于股东实缴股本金、经营性收入、股东借款和外部融资。支付运营资金不足时,由各方按照最终持股比例提供借款,借款按照同一标准在项目公司列支资金成本。
如任一合作方(简称“违约方”)未按股东会批准的年度预算及董事会确定的运营资金融资安排按期足额提供借款的,为不影响对政府及其他第三方的共同义务或承诺,保证项目经营顺利进行,任一守约合作方均可向违约方发出书面文件,催促违约方在【X】日内实际履行其在本合同项下的资金投入义务。如违约方在宽限期内仍不履行其资金投入义务的,违约方应向项目公司赔偿其违约行为给项目公司造成的损失,守约合作方有权选择为违约方垫付股东投入,多个守约方的,垫付资金的各守约合作方按照各方最终持股比例之比垫付。
2. 在守约合作方垫付资金时,守约合作方即基于合同享有了相应的选择权利:
a) 按照人民银行同期同档次贷款基准利率的2倍向违约方计收利息;
b) 如垫资期超过【X】日的,垫资的各守约合作方有权按照人民银行同期同档次贷款基准利率的4倍向违约方计收利息;
c) 如垫资期超过【X】日的,垫资的各守约合作方有权按照各方最终持股比例之比强制收购违约方持有的项目公司和壳公司全部股权和债权,收购价按照以下方式就低确定:
收购价=违约方开发投入资金总额×各守约方可收购比例×X%
收购价=违约方股东权益和债权评估价值(清算价值法)×各守约方可收购比例×X%
3. 各守约合作方一致决定强制收购的,守约合作方可共同向违约方发出书面的强制收购通知,行使其强制收购权。自强制收购通知发出之日起【X】日内,违约方配合或安排相应子公司签署强制收购所需的股权/债权转让协议、股东协议、项目公司或壳公司章程、项目公司或壳公司的董事会决议或/和股东会决议、收购双方的内部董事会决议或/和股东会决议、以及其它相关文件,并按照收购协议约定完成被强制收购股权及股东投入的通知及交割过户手续。无论被强制收购股权及股东投入的交割过户手续是否及何时完成,收购方、违约方的股东权益比例变动均自强制收购通知发出之日后第【X+1】日起生效。
……
 
【案例评析】
目标地块作为杭州首个百亿地王项目,具备独特的区位优势,受到了媒体、开发企业广泛关注。B企业按照投标前约定退出都引来了一轮媒体集中解读,虽然解读大多与事实出入较大,但也足见项目关注度之高。目标地块作为A企业计划在浙江打造的重点品牌项目,A企业进行了深入的可行性研究和市场尽调,对项目前景充满信心。
目标地块作为优质土地储备资源,区位优势明显,体量大,未来销售预期较好,对于上市房企排名和区域考核有重要的意义。我们作为A企业的代表律师,能够感觉到目标地块竞得后其他房企的强烈合作意愿。在此背景下,各轮谈判能够在一个我方相对主导的态势下进行。
但从未来合作开发的角度来说,我们作为主导一方,不能以压倒性苛刻条件寻找合作方,应该充分关注合作方的信誉、资金实力和开发经营等指标,确保项目按照规定节点高质量完成;同时适度公允设置各方权利义务,确保合作方有动力投入更多的资源和精力,提升项目品质,实现增值效应。
整个合作开发项目谈判历时4个月,由于前期50%土地出让金支付及后续成本核算会在关键节点发生变化,各方谈判基础也在实时动态调整。合作协议前后调整了10余个版本,交易模式历经多次调整,最终确定有赖于各合作方对未来共赢的一致追求和互信。
 
【结语与建议】
任何一个商业合作都不是简单的法律博弈,法律是基本的规则和最后的保障,但共赢的未来才是合作的基础。因此,笔者认为律师承办地产类非诉讼业务时不仅要精通相关法律规定,还要特别注意:
一、 秉持共赢心态。非诉讼业务不是零和博弈,律师在承办非诉讼项目过程中,应该主动切换频道,深入了解各方的需求,深入了解行业特性和关键节点,并积极寻找能够兼顾各方需求的双赢或多赢条件或方案。
二、 分清轻重缓急。任何一个商业谈判都是持续性的过程,各方要面临大量的议题,应该区分议题的重要性和紧迫性,确定优先级,逐个推进,提高效率。
三、 及时确认固定。每场谈判应该尽量制作会议纪要或备忘,固定已经确定的事项和后续安排,避免反复。
四、 关注行业规律。地产项目受政策及区位影响明显,且存在大量行业惯例。律师在承办相关业务过程中,应通晓行业知识,避免出现客户对牛弹琴的尴尬局面。同时,行业知识也是商业谈判和交易文本撰写的基础,如何划分各级管理机构权限,如何有效实现控制,都需要对地产开发的关键节点和关键比例有深入的了解。
五、 注重礼仪形象。当下商业谈判仍然是以人为主要角色的社交活动,任何一种对人的工作都要注重礼仪,保持一个律师的专业风范,给与谈者以尊重和信心是非诉商业谈判不可或缺的部分。
 

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